Qué revisar antes de comprar una nave (due diligence)
Antes de firmar conviene comprobar a fondo qué estás comprando. Esta es la revisión que hacemos para que no aparezca ninguna sorpresa después.
Situación registral: la nota simple
Lo primero es pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad. Es el documento que retrata la situación jurídica de la nave.
Conviene leerla por secciones. La de titularidad dice quién es el dueño real y con qué porcentaje. La de descripción detalla superficie, linderos y referencia catastral. La de cargas y limitaciones es la más delicada: recoge hipotecas, embargos, servidumbres o condiciones que pesan sobre el inmueble.
Comprar con cargas no es imposible, pero hay que saberlo. O se descuenta del precio, o se exige su cancelación antes de la firma en escritura.
Urbanismo y usos
Confirma la calificación urbanística y que tu actividad está permitida en esa nave. Una nave en suelo industrial no garantiza por sí sola que cualquier uso sea legal.
Revisa también que no haya obras sin licencia ni expedientes de disciplina urbanística abiertos: se heredan con el inmueble. En Tenerife, estos expedientes y el planeamiento se consultan en el ayuntamiento correspondiente y en la sede electrónica del Cabildo Insular de Tenerife.
Estado físico e instalaciones
Más allá de la foto, conviene revisar estructura, cubierta (un punto caro si falla), solera y la instalación eléctrica. Comprueba la potencia contratada y el boletín de la instalación eléctrica, porque ampliarla luego no siempre es barato ni rápido.
Una reforma oculta puede cambiar por completo las cuentas. Mejor detectarla antes de firmar que después.
Cargas fiscales que se heredan
Pide el último recibo del IBI y comprueba que no hay deudas pendientes. El inmueble responde de las cuotas no prescritas del impuesto, aunque las dejara impagadas el anterior propietario (art. 64 de la Ley General Tributaria).
Si la nave está en un polígono con comunidad, solicita el certificado de estar al corriente de los gastos comunes. Las deudas con la comunidad también pueden seguir a la nave.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender un inmueble, incluidas las naves industriales, según el Real Decreto 235/2013. Pídelo al vendedor: su ausencia retrasa la firma.
Documentación que pedir
- Nota simple actualizada y escritura anterior de propiedad.
- Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente de pagos.
- Certificado de gastos de comunidad de polígono, si la hay.
- Licencias de actividad o apertura y boletín de la instalación eléctrica.
- Certificado de eficiencia energética en vigor.
Con todo esto sobre la mesa, decides con seguridad y negocias con argumentos.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué es una nota simple?
- Un documento del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño y qué cargas tiene el inmueble.
- ¿El certificado energético es obligatorio al vender una nave?
- Sí. El RD 235/2013 obliga a aportar el certificado de eficiencia energética en la venta de inmuebles, también industriales.
- ¿Quién paga la comprobación previa?
- Normalmente la impulsa el comprador, porque es quien asume el riesgo de lo que no se ve.
Información general orientativa; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Confirma tu caso con un profesional.